Inscrierile in cartea funciara au fost dintotdeauna problematice si increderea in siguranta datelor furnizate si stocate nu e cea mai buna de fiecare data. Tehnologia blockchain isi propune sa rezolve cam toate problemele din acest domeniu si sa ofere administratiilor si proprietarilor o varianta excelenta pentru a consolida increderea in proces si siguranta datelor folosite si cerute, stocate.
Inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara este un proces destul de simplu astazi, dar presupune multe riscuri de securitate. Garantarea securitatii datelor sensibile va fi de acum mai simpla odata cu implementarea tehnologiei blockchain si la nivelul titlurilor de proprietate si inscrierii lor in cartea funciara, via protocoale speciale si criptografie.
Inregistrarea si inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara au o multime de vulnerabilitati care ar putea fi exploatate pentru manevrarea si furtul datelor implicate. Toate tranzactiile legate de proprietate vor fi mult mai sigure odata ce exista blockchain, adaugandu-se un nivel in plus de protectie pentru fiecare informatie sensibila existenta in sistem.
Inregistrarea dreptului de proprietate in cartea funciara (CF) are doua nevoi majore: (1) integritate/trasabilitate a istoricului (cine, cand, in baza carui act) si (2) un flux procedural sigur intre institutii (notar/instanta/ANCPI/OCPI/banci). Blockchain poate ajuta mai ales la integritate si auditabilitate, dar doar daca este adaptat ca infrastructura „permissioned” (cu participanti autorizati) si integrat cu cadrul legal (rectificari, contestatii, hotarari judecatoresti).
Si nu discutam despre proiecte S.F. care se vor intampla intr-un viitor prea indepartat. Deja avem un proiect de folosire a blockchain pentru inscrierea in cartea funciara in Honduras. Din pacate proiectul a fost pus pe pauza, dar e important ca s-a incercat si alte tari pot invata de la cei din Honduras si pot dezvolta alte proiecte mai eficiente, de durata.
Mai aproape de noi, in Georgia, pionierul mondial, s-a utilizat blockchain-ul pentru a securiza titlurile de proprietate inca din 2016, in parteneriat cu Bitfury. Estonia nu a stat degeaba nici ea si utilizeaza tehnologia KSI Blockchain pentru aproape toate serviciile publice, inclusiv registrul funciar (e-Land Register), oferind un sistem complet digitalizat.
In Suedia, autoritatea Lantmäteriet a testat cu succes o platforma blockchain pentru tranzactii imobiliare, implicand banci si companii de telecomunicatii, iar Emiratele Arabe Unite (Dubai), a implementat un sistem bazat pe blockchain pentru a procesa toate tranzactiile imobiliare si tot ce tine de inregistrarea lor, vizand eliminarea completa a hartiei.
In Romania nu avem inca un sistem functional pentru cartea funciara, exista insa initiative precum EBSI4RO si proiecte de cercetare (UPT, ICI Bucuresti) care exploreaza infrastructura europeana de blockchain pentru servicii publice.
Blockchain vine cu mai multe avantaje pentru inscrierea in cartea funciara intr-un mod mult mai sigur, printre care amintim descentralizarea, transparenta, siguranta sporita si lipsa intermediarilor care ar putea altera datele legate de cartea funciara.
Cum in multe tari din lume, de exemplu in tarile din Africa, in India, peste 90% din pamantul rural nu e inregistrat nicaieri, nu exista inscrieri oficiale in cartea funciara, iar in altele sunt multe cazuri in care se fac modificari legate de datele de proprietate pentru insusirea unor terenuri, bunuri fara drept, tehnologia blockchain si implementarea sa devine obligatorie si vitala.
Odata implementata tehnologia blockchain legata de inregistrarile de date in cartea funciara, spre deosebire de sistemul actual, unde avem o autoritate centrala ce detine si valideaza inregistrarile, blockchain-ul este un registru distribuit in practica si are loc tokenizarea proprietatilor.
Fiecare parcela de teren sau imobil este transformata intr-un “token” digital unic care contine toate datele juridice si tehnice (suprafata, limite, sarcini). Cand are loc o vanzare, tranzactia este trimisa in retea. Nodurile retelei (care pot fi institutii publice, notari, banci) verifica validitatea tranzactiei folosind un mecanism de consens.
Dupa validare, tranzactia este inclusa intr-un “bloc” legat criptografic de cel anterior. Informatia odata scrisa nu mai poate fi stearsa sau modificata fara a altera intregul lant, ceea ce face frauda aproape imposibila.
Deci datele nu pot fi modificate retroactiv; riscul de coruptie sau eroare umana este minimizat. Oricine poate verifica istoricul complet al unui imobil (trasabilitate), eliminand “vanzarile multiple”. Se reduce si timpul de procesare de la saptamani la minute prin automatizarea verificarilor.
Contractele smart pot elibera automat plata catre vanzator doar in momentul in care transferul de proprietate este inregistrat in blockchain si se elimina complet necesitatea multor intermediari si a proceselor birocratice pe suport de hartie.
Blockchain poate rezolva probleme structurale legate de inscrierea in cartea funciara precum: lipsa cadastrului general, prin corelarea datelor GPS direct in blockchain, se evita suprapunerile de terenuri, interoperabilitatea, institutiile (Fisc, Primarie, Cadastru, Banci) pot accesa aceeasi sursa de adevar in timp real, fara a mai cere cetateanului certificate fizice, accesibilitatea, roprietarul are control total asupra “cheii digitale” a proprietatii sale, putand dovedi dreptul de proprietate instantaneu, oriunde in lume.
Cum ar putea fi folosita blockchain in viitor pentru optimizare si securitate inscrieri drept de proprietate in carte funciara?
- Registri „tamper-evident” (anti-alterare) pentru istoricul inscrierilor-fiecare operatiune relevanta va genera un „eveniment” semnat digital si inscris intr-un lant de blocuri, deci orice modificare ulterioara neautorizata devine detectabila imediat (pentru ca ar rupe lantul de hash-uri);
- „Notarizarea” documentelor prin hash (fara a publica date personale)-actele raman stocate in sistemele oficiale (off-chain), iar pe blockchain se pastreaza hash-ul documentului, identificatorul lui, semnaturile electronice calificate (QES), timestamp-ul si statusul procedural;
- Automatizarea fluxului-contractele smart pot implementa logica procedurala, nu se poate intabula daca lipsesc avize obligatorii, nu se poate inscrie ipoteca fara consimtamant si semnaturi valide, actualizarea automata a unor notificari catre parti/banci/primarii dupa intabulare, eliberarea mai rapida a extraselor si certificatelor (cu verificare criptografica);
- Interoperabilitate institutionala si audit in timp real-reteaua blockchain cu noduri la institutii (OCPI/ANCPI, notari, instante, banci) poate oferi trasabilitate completa a cine-a-facut-ce (audit), reducerea dependentei de schimb de documente pe canale nesigure, reducerea timpilor de verificare, daca toti actorii vad acelasi „adevar procedural”;
- Rezilienta si continuitate garantate-registru distribuit replicat intre noduri oficiale e mai robust laincidente de securitate intr-un singur centru, coruperea bazei de date intr-un singur punct, indisponibilitati temporare.
Blockchain va inlocui niciodata cadastru/CF ca institutie juridica, dar poate deveni „stratul de integritate, audit si automatizare” peste registrul oficial.
Nu putem incheia articolul nostru fara a trece in revista si avantajele pentru proprietari. Proprietarii vor avea parte de securitate mai buna impotriva fraudei/alterarii, istoricul inscrierilor devine foarte greu de falsificat fara a lasa urme, se reduce riscul de „modificari invizibile” ale datelor sau documentelor, va exista trasabilitate si transparenta permanenta.
Proprietarul poate verifica mai usor stadiul cererii, pasii parcursi, cine a operat, cand s-a aprobat etc. (in limitele confidentialitatii), cu un timp mai scurt si costuri operationale potential mai mici. Daca workflow-ul este digitalizat si validarile sunt automatizate, scad timpii de procesare si numarul de drumuri/acte redundante.
De fiecare data va exista dovada criptografica a integritatii actelor, iar in litigii sau tranzactii ulterioare e mai simplu sa demonstrezi autenticitatea si neschimbarea unui document.
Reducerea erorilor administrative se adauga pe lista de avantaje. Si nu e vorba de vreo „magie blockchain”, ci de standardizare de date, semnaturi, validari si un jurnal unic de evenimente.